Зачастую участниками по такому договору становятся престарелые собственники недвижимого имущества и молодые семьи, которые не в состоянии приобрести отдельное жилье, но готовы оказывать материальную и иную помощь собственникам жилья.
В этом плане, договор ренты представляет собой взаимовыгодный обмен. Владелец недвижимости передает ее в обмен на пожизненное содержание и уход. При этом он продолжает пользоваться своим домом или квартирой до самой смерти, после чего недвижимость окончательно переходит к новому владельцу — тому, кто платил ренту.
Выгоден договор ренты, казалось бы, для всех, как для того, кто передает помещение, так и для того, кто его принимает. Однако всегда есть место сомнениям. Для того, чтобы расставить все точки над «i», мы обратились за консультацией к нотариусу Хангаласского нотариального округа Василию Гоголеву.
— Василий Васильевич, здравствуйте! Расскажите, пожалуйста, какие преимущества дает договор ренты, в чем его суть?
— Суть договора ренты состоит в том, что хозяин квартиры передает ее в собственность другому лицу, при этом сохраняя свое право пользования жилым помещением, естественно не просто так, а за обязательство обеспечить его содержание на протяжении определенного периода времени. Содержание может быть как в материальном, то есть в виде определенных денежных сумм, так и в любом другом виде помощи. Договором ренты может быть предусмотрена выплата бессрочно, как в случае постоянной ренты, либо на срок жизни получателя, если речь идет о пожизненной ренте и ее разновидности — пожизненном содержании с иждивением.
— Как правильно составить договор ренты, чтобы избежать дальнейших споров и конфликтов?
— Для того, чтобы максимально обезопасить себя от недоразумений, следует изначально прописать в договоре ренты все условия. Чем подробнее вы это сделаете, тем меньше будет поводов для недопонимания. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а в случае, когда договор предусматривает отчуждение имущества, то он должен пройти государственную регистрацию.
Также для защиты интересов собственника имущества законом предусмотрено обеспечение выплат ренты, которое достигается за счет приобретения права залога на отчуждаемое недвижимое имущество. При передаче денежной суммы или движимого имущества предоставляется обеспечение исполнения обязательств плательщика (неустойка, поручительство, залог, задаток и т.д.), либо страхование объекта сделки в пользу получателя ренты за счет плательщика, на случай неисполнения последним своих обязательств по договору ренты. При несоблюдении этих условий получатель ренты вправе расторгнуть в любое время договор ренты с требованием возместить убытки, связанные с таким расторжением.
Договор ренты, как и любой другой договор, имеющий финансовую составляющую, возлагает на плательщика ренты ответственность за точное исполнение взятых на себя обязательств, в случае невыполнения которых получатель ренты может потребовать уплату штрафных санкций, которые прописываются в договоре или устанавливаются в соответствии со ст.395 ГК РФ.
— Чем еще отличается постоянная рента от пожизненной?
— Постоянная рента — это единственный вид ренты, где в роли плательщиков наряду с гражданами могут выступать также юридические лица. Это должны быть непременно некоммерческие организации, причем, если выступление в качестве получателей ренты не противоречит закону и целям их деятельности. При этом право получателя ренты может переходить к другому лицу через договор уступки прав требования или по наследству. Для организаций такое право тоже применимо, но на основании правопреемства при реорганизации юридического лица.
Постоянная рента может быть выкуплена плательщиком, или получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты, если плательщик нарушит условия договора.
Кроме того, следует учесть, что всякое имущество подвержено риску порчи или гибели. В случае заключения договора постоянной ренты при бесплатной передаче имущества риски несет плательщик ренты. Если же имущество передается за плату, то плательщик может потребовать пересмотреть условия оплаты ренты либо прекратить свои обязательства по нему вообще.
Что касается пожизненной ренты, то таковой является рента, которая установлена на период жизни передающего имущество либо на период жизни того, кто им указан. Особый социальный характер этого вида ренты, в частности, выражается в установлении ее нижнего предела: в расчете на месяц она не должна быть ниже установленного законом минимального размера оплаты труда.
Договор пожизненной ренты может быть заключен только в пользу гражданина или нескольких граждан. В случае нескольких получателей ренты рентный платеж делится на всех в равных долях. В случае смерти одного из получателей ренты, его доля равномерно распределяется на остальных получателей ренты. Выплаты ренты по такому договору прекращаются со смертью рентополучателя (либо всех, в случае нескольких получателей).
При нарушении условий договора, получатель может потребовать выкупить ренту или расторгнуть договор с возмещением убытков, понесенных получателем ренты. Если же имущество под рентные платежи передавалось бесплатно, то при нарушении условий договора получатель может потребовать возврата имущества и его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Гибель или порча имущества, переданного по договору пожизненной ренты, не освобождает плательщика от выполнения обязательств по договору, и он будет продолжать выплачивать установленные суммы на протяжении жизни получателя.
— А каковы особенности пожизненной ренты с иждивением?
— Получателем ренты в данном случае также является гражданин. Он передает свое имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик в свою очередь берет на себя обязательство пожизненно содержать и взять к себе на иждивение получателя ренты. Возможен вариант, когда собственник взамен отчуждаемого имущества просит взять на иждивение третье лицо. Например, дети могут заключить такой договор в пользу своих престарелых родителей. Иждивение подразумевает под собой полное обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде, а также уход и лечение в зависимости от состояния здоровья гражданина. В обязанности по иждивению могут входить и расходы на ритуальные услуги.
При этом объем содержания не может быть ниже, чем две ставки минимальной оплаты труда. А по обоюдному согласию сторон такой договор может быть заключен с условием денежной выплаты на содержание с иждивением гражданина.
Прекращение договорных обязательств возникает с момента смерти получателя ренты, но может быть и расторжение договора при нарушении условий договоренности. В последнем случае получатель ренты может потребовать возврата имущества либо выплаты выкупной цены, а плательщик не только лишается прав на имущество, но и не может претендовать на компенсацию уже понесенных затрат по договору ренты.
— Спасибо, Василий Васильевич, за исчерпывающие ответы. До новых встреч!
Татьяна ФИЛИППОВА.