Сегодня практически каждый из нас знает, что, если права будут нарушены, можно обратиться в суд, о чем еще двадцать лет назад мы даже не помышляли. Однако, несмотря на это, существует целый ряд проблем, решение которых требует адекватных правовых способов защиты частной собственности, а это как раз то, что может обеспечить только нотариат.
Мы продолжаем цикл публикаций о порядке совершения тех или иных нотариальных действий в сфере гражданского оборота. В предудыщих номерах мы рассмотрели проблемы наследования, рассказали о сроках и способах принятия наследства, а также предупредили об опасностях, подстерегающих граждан, приобретающих и продающих автомашины по генеральной доверенности. Сегодня у нас в гостях нотариус Якутского нотариального округа Лилия Ивановна Неустроева. Мы обсудим нотариальное оформление сделок с недвижимостью.
— Лилия Ивановна, здравствуйте! В последнее время на рынке недвижимости участились конфликты, связанные с невыполнением строительными компаниями обязательств перед дольщиками. В связи с этим возникает вопрос: насколько важно присутствие нотариуса при оформлении сделок с недвижимостью?
— Сам характер недвижимого имущества предопределяет особые требования со стороны гражданского законодательства к оформлению сделок, связанных с оборотом недвижимости. Так, для того, чтобы состоялся юридический факт перехода права собственности на недвижимость к новому собственнику необходимо в качестве первого условия заключение самой сделки в соответствии с общими правилами гражданского оборота, а в качестве второго условия — государственная регистрация перехода права собственности. Только после последовательного выполнения двух указанных условий можно признавать юридический факт перехода права собственности на недвижимость состоявшимся. Не последнюю роль в данном процессе играет нотариус, который осуществляет нотариальное удостоверение сделок, тем самым обеспечивая исполнение первого условия.
Однако несколько лет назад наш законодатель пошел по пути необязательного участия нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью, и сегодня любой гражданин или организация могут заключить договор купли-продажи в простой письменной форме без присутствия юриста. В результате люди часто оказываются лишенными правовой защиты, которую обеспечивает нотариус, хотя основная деятельность нотариата как раз сводится к этому — обеспечению защиты прав граждан и организаций при заключении договоров, соглашений и иных документов.
Многие конфликты, связанные с недвижимостью, произошли именно потому, что стороны действуют неосознанно. Просто в силу своей недостаточной юридической грамотности люди, зачастую, не могут дать правильную оценку документу и самостоятельно проверить подводные камни, существующие в тексте договора.
— Но так ли необходимо участие нотариуса? Ведь зачастую квартиры продаются и покупаются через риэлторские компании, а там договоры составляются юристами. Бывает и так, что представителем застройщика на рынке недвижимости выступает юридическая фирма.
— Здесь надо обратить внимание на такой принцип нотариальной деятельности: беспристрастность и независимость нотариуса. Всякий адвокат — это представитель одной стороны, он преследует интерес защитить конкретную сторону, с которой у него заключен договор на оказание юридической помощи. Составляя договор, сотрудники банка преследуют цель обеспечить интересы, прежде всего, банка, а не противоположной стороны. А вот нотариус защищает интересы обеих или нескольких сторон, всех участников тех договорных отношений, в которые вступают стороны. И эта беспристрастность как раз направлена на то, чтобы обеспечить защиту. Нотариус увидит в договоре неблагоприятные последствия, которые могут наступить для одной стороны из-за корыстных соображений другой. Договора чаще всего так и составляются, чтобы защитить ту сторону, которая является автором этого документа.
Нотариус в силу закона обязан обеспечить защиту прав и интересов тех лиц, которые к нему обращаются. Своей печатью, удостоверительной надписью, действиями в процессе подготовки документов нотариус обеспечивает правовую защиту, которая необходима сегодня каждому человеку. Существует известное изречение, что нотариат создан для того, чтобы не было споров между людьми. Участие нотариусов в урегулировании правоотношений позволяет людям в последующем избежать споров, потому что нотариус — это компетентный юрист, грамотный советчик, лицо, уполномоченное государством для того, чтобы приводить в рамки закона те отношения, в которые вступают граждане. Именно поэтому люди, которые понимают суть нотариальной деятельности, никогда не купят квартиру без участия нотариуса. В обязанности нотариуса входит предупреждение участников договора о смысле и значении совершаемого действия, о возможных последствиях, которые могут наступить для клиента в результате тех или иных положений документа. Иными словами, нотариус не просто ставит подпись и печать, во время удостоверения, составления нотариального акта он разъясняет тонкости правового содержания документа, предостерегает о последствиях, которые возможны. Он также проверяет дееспособность гражданина и правоспособность юридического лица. Это очень важно, так как если человек неадекватен или не понимает смысла подписываемого документа, нотариус просто откажется от удостоверения договора.
Многолетняя нотариальная практика свидетельствует о том, что когда начинаешь с человеком беседовать и говоришь: а вы обратили внимание, что такая-то формулировка в договоре, допустим, может стать лазейкой для досрочного расторжения договора. И таких крючков может найтись очень много. И практика подтверждает, что когда гражданину объясняешь последствия и смысл того, что написано, многие не соглашаются и тогда приходится изменять договор. И тогда договор действительно работает как для той, так и для другой стороны.
Следует отметить еще один важный момент. Помимо вопросов самообеспечения, самофинансирования, нотариус несет имущественную ответственность за все, что делает. Если в результате нотариальных действий понесла потери какая-либо сторона принимаемого соглашения или сделки, она вправе потребовать от нотариуса возмещения причиненного ущерба в судебном порядке. Объективно сегодня нотариус не может работать плохо. Он находится под двойным контролем: с одной стороны — это клиент, который может серьезно наказать его рублем за неправильные действия, с другой — это государство в лице вышестоящей региональной нотариальной палаты, органов юстиции и судебных властей, которые могут лишить его полномочий вплоть до пожизненной дисквалификации. А это, как вы сами понимаете, очень серьезно.
— Какие, по Вашему мнению, нужны изменения в действующем законодательстве для того, чтобы предотвращать махинации при сделках с недвижимостью и заключении других крупных договоров?
— Это вопросы, над которыми сегодня ведется активная работа. Чтобы гражданам было легче вращаться в правовом поле, в ближайшее время будет разработан и принят новый базовый закон «О нотариате». Концепция нового базового закона рассматривает возможность перехода нотариата на единую систему, не разделяющую нотариат на частнопрактикующий и государственный. Это позволит нам запустить эффективный механизм гражданско-правовой ответственности, который заложен в основе нотариата, сделать нотариат институтом, который будет строго ориентирован на своего клиента. Сегодня, как никогда, необходим долгожданный статус нотариальных актов, имеющих силу исполнительных документов.
Думаю, возврат к нотариальной форме сделок с недвижимостью позволил бы существенно сократить судебные разбирательства по фактам обмана с применением договоров в простой письменной форме, решил и предупредил многие проблемы, связанные с оформлением недвижимости.
Вместе с тем представляется, что одним нотариальным удостоверением участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью ограничиваться не должно. Одним из путей использования возможностей нотариусов по правовому сопровождению сделок с недвижимостью является контроль за ходом их надлежащего исполнения.
Не секрет, что зачастую передача покупателем оговоренной в договоре суммы осуществляется различными, порой рискованными, способами: от использования посреднических услуг банков, что требует дополнительных затрат на проведение сделки, до передачи денег «в подворотне», что чревато риском для продавца вообще не получить своих денег.
Удобную возможность в этом ключе может предоставить нотариус, который оформляет сделку купли-продажи недвижимости: он может принять от покупателя денежную сумму в депозит нотариальной конторы для последующей ее передачи продавцу после того, как переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю пройдет государственную регистрацию в учреждении юстиции.
В этом случае нотариус выполняет не только нотариальные действия по удостоверению сделки с недвижимостью, но и, используя предоставленные ему законом полномочия, выступает своеобразным гарантом «чистоты» оформляемого документа с позиции его соответствия действующему законодательству.
— Спасибо, Лилия Ивановна, за интересную и познавательную беседу. Напоследок, Ваши пожелания читателям.
— Поздравляю всех жителей нашей республики с наступающим Новым годом! Желаю редакции газеты «Якутия» быть всегда в авангарде событий, держать руку на пульсе времени, а ее читателям правового самосознания, крепкого здоровья, процветания, удачи и счастья.
Если у вас, дорогие читатели, появились вопросы к нотариусу, присылайте их на адрес Нотариальной палаты РС(Я): 677000, г. Якутск, ул. Кирова, 19/2, офис 3, либо на e-mail: femida.not@rambler.ru. Телефон/факс: (4112) 42-85-98, 42-98-64. В ближайших номерах мы попробуем на них ответить.
Газета "Якутия" от 24 декабря 2010 г.
Татьяна ФИЛИППОВА.